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Venta de vivienda habitual

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Uno de los requisitos necesarios para la venta de un inmueble, es conocer si es o no domicilio conyugal.

Son los cónyuges quienes determinan de común acuerdo cuál es el domicilio familiar. Ante terceras personas, se presume que el domicilio familiar es aquel donde los cónyuges o bien uno de ellos y la mayor parte de la familia conviven habitualmente.

Cuando la vivienda que se vende tiene carácter ganancial o se adquirió en proindiviso se necesita el consentimiento de los dos cónyuges para llevar a cabo la Compraventa. Pero, aunque parezca un contrasentido, también se necesita el consentimiento de ambos cónyuges si la vivienda es propiedad privativa sólo de uno de ellos pero constituye el domicilio familiar.

Esta limitación se debe a que la ley protege los intereses familiares, es decir, considera que éstos están por encima de los intereses individuales de los cónyuges y por tanto salvaguarda la vivienda familiar, evitando malas prácticas, como la arbitrariedad o la mala voluntad del cónyuge propietario.

Por tanto, el consentimiento que da el cónyuge que no es propietario constituye una medida de control para dar el visto bueno a la venta del inmueble.

Con independencia del régimen económico matrimonial aplicable, el cónyuge propietario, sin el consentimiento del otro, no puede vender, ni gravar la vivienda.

La venta hecha sin el consentimiento es anulable, a instancia del otro cónyuge si vive en la misma vivienda, en el plazo de cuatro años desde que tiene conocimiento de él o desde que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

         La venta es eficaz si el comprador actúa de buena fe y a título oneroso y además, el propietario ha manifestado que el inmueble no tiene la condición de vivienda familiar, aunque sea una manifestación inexacta.

         No existe buena fe si el adquiriente conocía o podía razonablemente conocer en el momento de la compra la condición de la vivienda. En cualquier caso, el cónyuge que la ha vendido responde de los perjuicios que haya causado, de acuerdo con la legislación aplicable.

Begoña Albiñana

Abogada.

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