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Poder de representación y mandato verbal en las compraventas

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El Poder de Representación:

El Código Civil exige en el artículo 1.280 que los poderes necesarios para firmar una Escritura Pública de Compraventa consten en documento público.

El poder es la autorización a una determinada persona para que haga algo en tu nombre. Para ello que se precisa:

-Que la autorización del que apodera se haga de forma reflexiva.

-Que el apoderado tenga instrucciones claras y concretas.

-Proteger al que contrata con el apoderado.

Sin embargo, nada impide que en determinadas circunstancias se acepte que la Escritura de Poderes se acredite con posterioridad a la firma del contrato o escritura.

En tal caso:

-Si el poder existe pero no se aporta, hablamos de poder no acreditado.

-Si el poder no está documentado, pero hay una previa instrucción, es cuando hablamos del mandato verbal.

El Poder Notarial puede remitirse electrónicamente de una Notaría a otra. Así se logra que el mismo día pueda firmarse una Escritura aunque las partes estén en lugares distintos.

Es importante que conocer los riesgos de otorgar un poder, ya que cuando el apoderado actúa en nuestro nombre, legalmente somos nosotros los que estamos actuando, de modo que lo que firme o contrate ese apoderado nos vincula y obliga.

Hay que tener dos premisas claras:

-Sea anterior o posterior a la firma, el poder debe de existir, tener la forma adecuada y acreditarse.

– El que contrata con el apoderado debe ser más o menos rigurosos aceptando poderes inexistentes o mandatos verbales, según se trate de asuntos más o menos importantes y según la confianza que le inspire la otra parte contratante.

Mandato Verbal:

Es cuando una persona autoriza verbalmente a otra para que actúe en su nombre. En estos casos queda justificada la intervención del representante pero sin acreditar el poder del representado.

El acuerdo se ha formalizado, pero el contrato o Escritura Pública es ineficaz por la falta de consentimiento de una de las partes hasta la necesaria ratificación del representado.

La persona representada ratifica al representante de manera expresa y ante notario con posterioridad a la participación del representante como mandatario verbal. Es este último documento notarial el que da validez al acto primero en el que intervino el mandatario verbal.

La ratificación subsana el defecto de forma que supone que el poder no constara en el documento público previo.

Una vez se ratifica lo hecho por un mandatario verbal, los efectos de la ratificación se retrotraen a la fecha en la que se hizo el negocio, documento privado o Escritura Pública de Compraventa.

Sin embargo, la Escritura será válida desde la fecha en la que firman el apoderado y la persona con la que éste contrata, con independencia de la fecha posterior de la ratificación.

En Compraventa hay que liquidar los impuestos en los treinta días hábiles a contar desde la fecha de la firma de la escritura en la que participa el mandatario verbal y no desde la ratificación, pues transcurrido ese plazo, estaría fuera de plazo y se incurriría en multa.

Por otro lado, es potestativo para el Notario aceptar el mandato verbal y nadie puede obligarle a hacerlo, aunque lo normal es que no ponga ningún problema.

Igual que al Notario, tampoco se puede obligar a la otra parte contratante a que acepte un mandato verbal.

En las Escrituras de Compraventa con financiación bancaria, el mandamiento verbal no está permitido por las Entidades Bancarias.

Si necesitas más información o tienes alguna consulta no dudes en contactar con nosotros.

Fdo: Begoña Albiñana

Abogada Inmobiliaria Carbonell

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