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Comprar una vivienda libre de cargas

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Las cargas de una vivienda son las obligaciones económicas que recaen sobre ésta y que, salvo que se cancelen previamente, se transmiten al comprador cuando la adquiere. Por lo tanto, antes de realizar una Compraventa hay que asegurarse de que la vivienda está libre de cargas y deudas, pues en caso contrario, el comprador corre el riesgo de tenerlas que asumir cuando compre la casa.

         Lo primero es solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad, en la que figura toda la información de la vivienda y las cargas que afectan a ésta.

Existen diferentes tipos de cargas que se inscriben en el Registro:

         1.- Hipoteca, es la carga más habitual que puede tener una vivienda cuando se adquiere, si el anterior propietario solicitó un préstamo hipotecario para su compra. La hipoteca debe ser cancelada antes de que el nuevo comprador compre la casa. Lo habitual es cancelarla con carácter previo a la firma de la Escritura de Compraventa, pero el mismo día, ya que el vendedor emplea el dinero obtenido por la compra para pagar, en el mismo acto, la deuda al banco. También existe la opción de no cancelarla y que el comprador se haga cargo de la hipoteca del vendedor y subrogue las obligaciones que se deriven del préstamo hipotecario que asume.

2.- Embargos judiciales. Tienen lugar cuando el vendedor tiene el inmueble embargado como garantía para el pago de una deuda. En este caso es necesario cancelar previamente el embargo pagando la deuda, así como los intereses y costas en el Juzgado, y llevar al Registro de la Propiedad el Mandamiento de Cancelación expedido por el Juzgado, en el que se acredite que la deuda ha sido pagada, a fin que cuando se solicite una nueva Nota Simple al Registro de la Propiedad, la carga haya desaparecido.

3.- Usufructo y servidumbres. Estas cargas afectan al uso de la vivienda, no a la propiedad. Cuando la vivienda está afectada por éstas, su uso está limitado hasta que se extinga la carga. En el caso del usufructo se  extingue por fallecimiento del beneficiario, aportando un Certificado Literal de Defunción.

Además, hay que tener en cuenta que si el inmueble está arrendado en el momento de la venta y el Contrato de Arrendamiento está en vigor, el comprador está obligado a mantener al arrendatario hasta la finalización del contrato.

Hay también otras cargas que no se inscriben en el Registro de la Propiedad, pero que afectan también a la vivienda, como son las deudas de la Comunidad de Propietarios y los tributos municipales.

         Las deudas comunitarias afectan al inmueble, por lo que el nuevo adquirente las asumiría si el anterior propietario no las ha pagado. Por lo tanto, para evitar esto, es necesario solicitar para la firma de la Escritura Pública de Compraventa un Certificado, firmado por el Presidente de la Comunidad o por el Administrador de la Comunidad, que acredite que no existen deudas de comunidad ni derramas pendientes de pago.

         En cuanto a los tributos municipales, deberá ser el Ayuntamiento quien expida un Certificado en el que se indique que no existe ninguna deuda que pese sobre el inmueble, tales como el impuesto de bienes inmuebles, tasa de residuos y reciclaje.

         Toda ésta documentación se aporta el día de la firma de la Escritura Pública de Compraventa y queda unida a la propia Escritura para tranquilidad del comprador.

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